长沙

　　楼市洼地

　　将逐渐被填平

　　对于长沙楼市，业内人士有个说法———“全国价格洼地”。遑论沿海城市，单是相比周边省会城市，长沙虽然消费水平高，文娱产业红火，但市区新商品房均价多年来一直就是“小弟弟”，2000元－3000元/平方米的主流价格一直在低谷徘徊。

　　然而从去年下半年开始，这块洼地有要迅速被填平的迹象。

　　有业内人士告诉记者，目前长沙市区房价日渐看涨，3500元以上/平方米的房子已成主流，而近期推出的一些新盘也报出了6000元－7000元/平方米的均价，部分地段优、配套好的楼盘已突破8000元/平方米。值得关注的是，以长沙楼市为标志的湖南片区房价的持续上升，也极大地撩拨起了外资进入湖南的一腔雄心。外资正在成为湖南房地产持续走高的重要推手。

　　“近期楼市，一个字———火，总而言之，长沙楼市仍是全国价格洼地，湘籍人士返乡购房热情依然高涨，本地及外地人士投机炒房牟利与投资保值升值，是楼市凉季不凉的主要心理与市场特点。”一位业内人士如是点评。

　　诚如斯言，在长沙楼价飙升的大潮中，也确实不乏外地炒房客、炒房团的身影。

　　今年5月，长沙雨花区某楼盘接待了一位豪客，一出手便买下27套的两层公寓，总面积近2700平方米。“当时吓了我一跳，一看身份证号码是湖南的，但他留下的联系方式却是外地的。”当事销售人员如是向媒体描述。

　　同样的故事在持续上演。今年7月下旬，50余名广东客抵达长沙，考察了5处长沙代表楼盘，3天内签约20多套。据称，现场签约金额多达1800万元，意向签约金额3000万元。

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　　以上只是冰山一角，外地炒房客以及炒房团，看重的是长沙房产升值的巨大空间。他们携重金而来，自然得到了开发商和销售商的礼遇，但同样遭遇到一种社会性的对立与抵制的情绪：有的小区和街道打出了“抵制外地炒房团”的标语。今年7月，更有一篇措辞激烈的帖子出现在了长沙红网论坛上，引起了轩然大波，该帖子的关键词是“外地炒房团滚回去１

　　这位网名为“爱上长沙”的网友写道，除了少数高收入阶层外，长沙一般普通工薪阶层的平均月收入大概也就在1500元到2500元之间。相对这部分人来说，要想买到满意的房子目前真的是“不可能实现的任务”。可是，外地炒房团的到来势必又会拉起新一轮的涨价热潮，要在长沙买房就更难了！而这些外地人是根本不可能在长沙安家的，更不要拿什么“投资”的幌子来遮蔽“投机”的目的了。在帖子最后，网友“爱上长沙”振臂高呼，“长沙人以及即将要在长沙安家的人，一定要坚决抵制外地炒房团，看清这些不良商人是买的哪些楼盘，拒买、拒租那里的房子，我们不能左右他们，至少能左右我们自己，从我开始，同时也请外地炒房团滚回去１

　　对于抵制外地炒房团的倡议最终引发了一场全社会的讨论，有人赞成，也有人认为抵制炒房团倡议的作用微乎其微。 （天 鸣）

　　成都

　　天府之国

　　吸引异地置业者

　　外地人到成都，一出双流国际机场就可以看到一个大大的很自恋的广告牌———“成都，一座来了就不想走的城市”。如今，这句源自张艺谋成都宣传片的煽情用语正越来越多地成为成都地产商吸引外地人置业的名片。

　　成都历来有“天府之国”的美誉，温润的气候，丰富的物产，悠久独特的蜀文化，造福2000多年的都江偃，成都人自我陶醉以及外地人艳羡已久的休闲生活方式无一不是吸引外地人在成都置业的理由。专业机构对2007年成都房地产发展形势预测的最新资料显示，成都在全国大中城市的外地人购房比例中，以51%位列第五。也就是说，成都的房产有一半以上是被外地人买走的。

　　成都的房价不仅跟随全国房价飞升，甚至有过之而不及。成都的房价目前是个什么水平？前不久记者实地咨询了市区靠近三环以内的新开盘电梯房，东边的均价每平方米在5500元以上，南边的均价每平方米在6000元以上，西边环境好点的每平方米在7000元以上。幸好，出了三环的大成都概念还有温江，华阳、郫县、新都、龙泉等，它们距成都的车程距离都不超过半小时，房价只有成都市区的一半。而这些地方的房源深受异地购房者的喜爱。

　　综合来看，成都异地购房的主力大军省内有内江、达州、攀枝花地区，省外主要有新疆、西藏、重庆。

　　内江人近两年在蓉购房19亿元！这是一个惊人的数字。内江是四川的老三甲城市，其居民储备的购买力不可小视。达州有大量的企业厂矿，其中干部和高级职工的购买力相当旺盛，去年达州人在成都购房6300多套，仅次于内江。攀枝花人在所有外来购房者中最注重楼盘的居住品质，其要求甚至超过了部分成都人。

　　新疆人是成都开发商最青睐的对象之一。也是购买力比较旺盛的外地购房群体之一，以龙泉、青白江、都江堰、新都、温江、双流等为代表的成都区县，成为新疆人青睐对象。对于具有一定购买力的大型国有企业员工而言，工作半生之余，大多会回内地购买一套属于自己的房子，成都无疑是整个大西北的后花园。

　　最近几年，西藏有大量干部、职工、军人、商人等到成都买房。尤其是最近两年，国家连续给援藏工作者拨住房补贴，更是将这一需求推向前沿。据西藏建设厅透露，2006年前，由中央直接补给和自治区自筹给西藏工作者的住房补贴规模达150亿。最近几年的房交会上，西藏购房团持续不断，民间自发购房团也络绎不绝。

　　重庆与成都尽管同为中西部大型都市，但就休闲居家，以及安逸的生活方式而言，成都美名显然更容易打动人。搜房网在成渝两地共同展开的联动调查中，“重庆人成都购房意愿调查”得出的数据显示，欲在成都买房或有此想法的重庆人分别为32.81%和40.72%，占到整个调查人数的七成以上。

　　同时，沿海城市“西游”的投资、居住购买力虽然没有详细统计，但从开发商反映情况看，数量也不可小视。

　　显然，成都的生活居住吸引力，已经不只是针对某个城市，或者某个区域，而是成为全国范围内的移民方向。从相关统计数据看，成都已经进入全国移民最多的城市前五名。

　　（华 雪）

　　珠三角

　　异地买房热

　　开始降温

　　去年以来，珠三角地区如东莞、惠州、珠海、中山以及河源等地相继掀起了一股炒房热。其中，因异地买房造成房价突涨的具有代表性的城市为东莞、惠州和珠海三地。

　　这些城市有不少共同之处，并以此吸引着购房者，尤其是异地购房者的眼球。

　　其一，这些城市和地区成功地实现了本地企业的增长并吸引了外资直接投资和新公司。受各行业发展的推动，这些城市将创造房地产市场的强劲需求，因此，这些城市和地区的楼盘具有很大的升值空间和潜力，而这些地方目前的房价相对于深圳等地来说还处于价格的“低洼地带”。

　　港澳深等外地人来珠海置业者占40%以上；东莞有些项目的外来投资客占20%－30%，这些投资客主要来自深圳，此外还有广州、惠州等地。而自2007年以来，在惠州购房的深圳置业者则大有反客为主趋势，某些项目的深圳置业者超过50%，有的甚至超过70%。

　　近两年来，惠州房地产发展呈现出火热势头，同时也呈现出深圳投资客多、住房空置率较高、房价涨幅过大等问题。据官方统计数据表明，今年7月份，惠州商品房均价涨到了4943元/平方米，比去年同期的每平方米2402元翻了一番还多。深圳的胡先生于去年3月在惠州某楼盘购置了一套住房，该楼盘第一期销售价格为每平米2600元，第二期价格则上涨至每平米6000元，胡先生告诉记者，该楼盘的购买者有70%属于深圳人，而剩余的30%的购买者中有不少为广州人。胡先生表示该地区住房的市场价格主要是由外地人，特别是深圳所支撑的。

　　其二，这些城市和地区毗邻深圳、广州，这也吸引了一些以居住为目的的购房者。目前房产业内流行着深莞同城、深惠同城以及两小时生活圈的说法。一来，深圳房价让很多人难以承受；二来，深圳作为一个快节奏的城市，很多处于亚健康的人希望能够暂时脱离这种压抑。因此，周边兄弟城市便成为他们的首眩

　　随着深圳人到惠州等地置业投资比例的加大，这些城市与地区的开发商都将营销主力转向深圳，一些楼盘甚至将大部分希望寄托在深圳市常为了吸引更多的深圳客来购房投资，近来深圳出现了“看楼车”，每周五这些地方的开发商都会为深圳人专门提供看楼巴士，方便他们看楼。

　　此外，从2007年深圳秋交会现场也可看出，参展楼盘多为东莞、惠州等地的房产商。本届秋交会有84家开发商和121个楼盘参展，其中深圳有17个开发商30个楼盘参展，来自东莞、惠州、珠海、中山等珠三角区域的开发商有67个，参展项目90个，是深圳地区的3倍。其中东莞有17个开发商28个楼盘参展。

　　但是9月底新房贷政策的出台，以及深圳房市的不景气，也给这些城市和地区的楼市造成很大牵连。专业投资者和二次置业者的热情降低，异地投资客炒房的势头有所收敛，使得这些地区的楼盘自黄金周以来相继遇冷。“三小时售罄”、“日光盘”（一天卖完的楼盘）等神话也一去不复返了。据了解，今年深圳秋交会期间，看楼团人数有所下降。

　　同时，在新政未明朗的情况下，各地市场的实际交易并不活跃，成交情况平淡。几乎所有的业内人士都认为，房贷新政会把经济能力较弱的购房者挡在市场之外，而投资实力较强的购房者将会出现分流，同时投资成本加大也必将促使部分投资者持币观望，投资需求减弱，自住需求将成主流。（孙晓辉）

　　上海

　　“走出去”

　　享受高品质生活

　　随着近期房产调控政策的出台，上海房市部分新盘撤销率畸高，二手房贷款纷纷避开四大国有银行，欲打“擦边球”。同时，出现了“上海人离尝外国人进潮的异常现象，而异地购房也成为部分上海人的首眩

　　在上海展览中心举行的“十一假日楼市”上，汇集了全国20多家房产公司的优质楼盘，甚至还有澳大利亚、加拿大等楼盘。目前，到江浙买楼，已在不少上海人的计划中。有投资者表示：“100多万的价格在上海内环线内几乎买不到一套像样的两居室，还不如稍微远些，享受高品质的生活。”

　　不过，海外投资却表达了对上海楼市的投资热情。10月2日，由美国城市土地学会及普华永道会计师行联合进行的一项研究显示，上海房地产的投资前景在亚洲区排第一位，领先于新加坡、东京、大阪及香港。仲量联行发布的一份研究报告也显示，海外“核心投资者”（包括养老基金、保险资金等）正日渐成为上海房地产市场的投资主角。2006年，上海全年整体物业收购交易的总成交金额为32亿美元，而2007年上半年就达到19亿美元，越来越多的“长线”投资者正在进入上海房地产市常

　　对此，国际投资大师罗杰斯表示：目前中国的房地产市场中，上海的泡沫迹象已相对明显。国内居民现在要投资房产的话，最好选择二、三线中小城市，而不要到上海进行相关投资。因为现在上海当地很多居民都说买不起房，这本身就是泡沫出现的信号。此外，从中国央行今年出台的“5次加息”、“上调存款准备金率”等紧缩政策来看，监管层已经意识到房市中存有泡沫。（张若斌）

　　南京

　　国外资金

　　大举杀入房市

　　曾为六朝古都的历史文化名城和中国近代政治文化中心南京，地处长三角腹地，为京沪干线的重要节点之一，地理位置十分优越，对外交通极为发达，距上海市目前仅2小时车程。独特的人文气息和便捷的交通优势，加之受一线城市楼市价格的影响，近年来南京的房地产价格持续走高。

　　南京市房价作为江苏省房地产市场的风向标，近年来的表现十分抢眼。来自国家统计局江苏调查总队的调查快报显示，今年上半年，南京的普通住宅价格同比涨幅超过10%，创两年来新高。

　　当地政府某官员表示，自住性需求和投资性需求的双重拉动，是导致房价飙升的一个主要原因。另外还有一个不容忽视的因素是，近年来外资进入房产开发市场的势头明显，其中不乏J.P摩根和美林集团等外资投行的影子。外资的介入，推动了楼盘开发质量档次提升，这部分楼盘价格自然走高。

　　2006年年底，美林集团以3000万美元收购了南京锋尚的大宗股权，成为进入南京楼市的第一只外资基金。继美林进入南京后，几乎与此同时，多只外资基金正在南京楼市的门外徘徊，外资正一步步逼近南京楼市。此前，坊间传闻J.P摩根一直与南京国际广场谈判接触，拟整体收购南京国际广常

　　外资从一线城市转向二线城市，已经是一个不争的事实。面对海外基金纷纷转战二线城市，高力国际中国区总工程师陈国华分析认为，这是因为随着国内宏观调控加剧，北京、上海等一线城市已有过度投资风险。相比之下，南京等二线城市需求量同样强劲，且泡沫成分和风险显然要小于一线城市，选择二线城市应该是未来海外基金的共同选择。

　　南京一房地产金融服务机构负责人则表示，外资进入南京市场，一方面是在项目的危急关头，以较低的价格吃进品质优良的项目，另一方面也由于人民币升值预期这一大背景的存在，外资有恃无恐。

　　（许先锋）